少子化高房價 買小宅看價值更勝價格

少子化高房價 買小宅看價值更勝價格

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第一建經總經理謝萬雄。(第一建經提供)

暌違近12年,臺灣於今年再度進入升息循環,購屋貸款負擔增加,統計內政部不動產資訊平臺資料,觀察2011年與2022年,兩波升息循環的小宅交易狀況,今年上半年,全國15坪以下小宅交易佔比達15.5%,較12年前同期增加6.5%,而小宅交易佔比最大的臺北市,從2011年14.5%,增加至2022年的26.9%居六都之冠,12年以來大增12.4%。

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另從全臺住宅使用執照核發平均數量與面積變化來觀察,發現從2012年平均59坪,縮減至今年剩下約45坪,10年以來面積減少約14坪,房子越蓋越小,追根究柢,就是建商的「供給」配合上了年輕人、小家庭的「需求」,這在寸土寸金的蛋黃區尤爲明顯,一方面建商在蛋黃區能取得的土地本來就不大,可以規畫的戶型坪數就只能縮小,二方面小宅產品壓低總價預算,非常適合首購族及剛成家的小家庭或投資客包租公,甚至是空巢期以大換小的退休族,讓嗅覺敏銳的建商重視這股需求,在規劃時都不忘推出小宅商品。

小宅交易佔比逐年拉高,與三大因素有關:包括一、房價所得比高,尤其以臺北市最爲明顯,因總價預算考量,只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變,現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加,都會區功能性的小宅格局成爲單身經濟下產物。三、置產型買盤,小宅有低總價的優勢,尤其精華區小宅產品吃香,出租率、轉手率及投報率都高。

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當房價越高,購屋族能夠負擔的坪數相對也越來越少,尤其是都會區「蝸居」的現象越來越明顯,年輕購屋族希望享有都市的就業機會、生活機能、交通便利、醫療水準等,而符合這些條件的房子,價格往往居高不下,甚至可能逐年上漲,想要擠進精華地段,在預算允許的情況下,建議可以選擇2房或1+1房產品,在空間使用上不至於太侷促,如果周邊有公園綠地等活動空間更佳,更可視爲居住空間的另一種延伸。

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另外也要提醒,小宅雖擁有低總價、好入手的優勢,但需留意,有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件,視爲不易轉手的產品,房貸成數僅有6~7成,若權狀坪數10坪以下,部分銀行甚至可能不承貸,若因預算有限而必須買精華區小宅產品,宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益,或醫院產業園區周邊等,轉手性和出租率高,且銀行鑑估值也會更好,部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成,讓購屋成家的可及性更高!

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